ضابطه ساخت پهنه فعالیت . پهنه تجاری

پهنه های تجاری  یا پهنه فعالیت به لحاظ ارزش ملکیت ، با ارزشترین زمین های شهری هستند. در طرح تفصیلی تهران، پهنه های تجاری به چند گروه تقسیم می شوند که ضابطه ساخت در هر کدام متفاوت است.

پهنه کلان فعالیت 

پهنه­ کلان فعالیت (S)، شامل سه پهنه اصلی با کد یک رقمی (S1 ، S2و S3)، هفت پهنه با کد دو رقمی شامل: بازار (تجاری، فرهنگی و خدماتی) (S11)، محورها و گستره­های تجاری، اداری و خدمات (S12)، گستره­ ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (S12)، گستره­ ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) (S22)، صنعت (S31)، گستره و محور کارگاهی – تولیدی (S32) و بالأخره خدمات صنعتی و فنی (S33) است .

عقب نشینی

عقب نشینی توده­ ساختمان و تو رفتگی در طبقه­ همکف با آزادسازی فضا برای تردد، تجمع و مکث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیر پهنه­ های (S1) و (S2)، به میزان حداقل 2 متر الزامی است. بدیهی است فضای حاصل از این عقب نشینی توده­ ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم سازد.در مواردی که عقب نشینی به دلایل فنی به تشخیص شورای معماری منطقه، امکان­پذیر نیست، صور پروانه عقب نشینی بلامانع است.

ارتفاع طبقات

در برخی از زیر پهنه­ های فعالیت (S)، شمال S212 ، S211 ، S123 ، S122 ، S121و S213، ایجاد طبقه همکف پیلوتی مجاور گذر اصلی ممنوع و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقات­ همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم طبقه، حداکثر شش و نیم متر و در زیرزمین، همکف و طبقه­ اول (بدون نیم طبقه) برای واحدهای تجاری حداکثر چهار و نیم متر مجاز است. احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا  نیز ممنوع است.

عرض گذر و اندازه قطعات

در تمامی زیر پهنه­ ها، چنانچه  مساحت ملک به حد نصاب اندازه­ قطعه نرسد یا عرض معبر مجاورکمتر از اندازهای پیش‌بینی شده باشد؛ حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می­یابد. در صورتی که ملکی هم از لحاظ حداقل اندازه‌ قطعه و هم از لحاظ عرض معبر، کمتر از حداقل‌های تعیین شده در جدول باشد حداکثر تعداد طبقات 2 طبقه با تراکم متناظر کاهش می­یابد مشروط بر این که پس از کاهش طبقات، تعداد طبقات باقیمانده روی زمین به استثنای زیر پهنه­ های صنعتی – کارگاهی (S3)، در اراضی با وسعت 300 متر مربع و بیشتر کمتر از 3 طبقه باشد. در زیر پهنه­ S212، احداث بنا در چارچوب ضوابط زیر پهنه­ مذکور به ارائه­ طرح توجیهی مربوطه و تأیید معاونت شهرسازی و معمار شهرداری تهران است.

در زیر پهنه­ های فعالیت به استثنای زیر پهنه­ S124، در صورتی که اندازه­ قطعه، پس از اصلاح کمتر از 300 متر مربع، احداث صرفاً یک طبقه برای فعالیت، با 80 درصد سطح اشغال، پس از رعایت اصلاحی و با تأمین پارکینگ و رعایت حقوق قطعات هم‌جوار با تأیید شهرداری منطقه مجاز است. در هر حال عرض معبر نباید از 6 متر کمتر باشد.

تغییر پلاک مسکونی در پهنه کلان فعالیت به پروانه مسکونی

صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه­ی S، برای معدود پلاک­هایی که از قبل مسکونی با پروانه و یا پایان کار بوده­ اند، در حد تراکم خود (حقوق مکتسبه) مجاز است.

تامین فضای سبز در پهنه فعالیت

در کلیه­ زیر پهنه­ های S12 و S2 و S3، تخصیص 20 درصد از عرصه­ هر پلاک به فضای سبز الزامی است.همچنین ، در کلیه قطعات زیر پهنه­ S222 نقشه­ های طرح تفضیلی، تهیه­ طرح­های موضعی ویژه و تأمین فضای سبز و باز، در حداقل 50 درصد سطح زمین الزامی است. احداث بنا در قطعات تخصیص یافته به صنعت در پهنه S31 بر اساس طرح ویژه، پس از دریافت موافقت‌های اصولی مربوطه از دستگاه­های مربوطه (وزارت صنایع و سازمان محیط زیست) و ضمن رعایت حداقل بیست درصد (20٪) فضای سبز و با عمومی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.

ارتفاع مجاز

ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زیر پهنه­ های S322 ، S312 و S322، حداکثر 10 متر و در زیر پهنه ­های S321 وS331 حداکثر 12 متر می باشد. برای ساخت و ساز در کلیه­ پلاک­ هایی که در زیر پهنه­ های 5S12 ، S121 و 11S2 و 12S2 قرار گرفته ­اند، تدوین تصویب دستورالعمل طراحی شهری توسط معاونت شهرسازی و معماری الزامی است.

همچنین تهیه­ «طرح توجیهی سه بعدی» برای پلاک­هایی با وسعت بیشتر از سه هزار متر مربع و فضاهای پیرامونی آن (حداقل در یک بلوک شهری) و پیشنهاد اولیه­ شهرداری منطقه و سپس تأیید و ابلاغ نهایی طرح توسط معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران الزامی است.در کلیه­ زیر پهنه­ های فعالیت برای قطعات شمالی محورهای شرقی – غربی که توده­ های ساختمانی آنها در شمالِ قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر باید از بدنه یا جداره‌ی نرم و شفاف و قابل مشاهده (دیوار کوتاه با ارتفاع بین 50 تا 80 سانتیمتر همراه با نرده، درختکاری و غیره) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.

در کلیه­ زیر پهنه­ های فعالیت که دارای طرح موضعی است، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه­ مربوطه ممنوع بوده و پس از آن نیز صرفاً در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است. همچنین تا زمان تهیه و تصویب طرح­های مذکور چنان چه مالک قطعه­ای تقاضای پروانه مسکونی داشته باشد، در چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت­های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آیین‌نامه‌ی اجرایی آن در قطعات با مساحت کمتر از 300 متر مربع صرفاً با سطح اشغال 50 درصد و تراکم ساختمانی 100 درصد در 2 طبقه روی زمین و حداکثر تا سقف 200 متر مربع زیر بنای مفید و در سایر اراضی صرفاً با سطح اشغال 40 درصد و تراکم ساختمانی 120درصد در 3 طبقه­ روی زیرزمین و حداکثر تا سقف 300 متر مربع زیر بنای مفید مجاز است.

ارسال شده در : آموزش و دانلود | قوانین ساخت و ساز