پیش بینی قیمت مسکن

افزایش قیمت مسکن و پیش بینی قیمت مسکن

افزایش قیمت مسکن در طی چندماه اخیر در کنار نوسان ارز ، سبب شده است تا فعالان اقتصادی و نیز آن دسته از مردم که به دنبال سرمایه گذاری هستند برای انتخاب بازار مناسب سردرگم باشند. در گزارش پیش رو علت افزایش قیمت مسکن ، پیش بینی قیمت مسکن و نیز تحلیلی بر وضع کنونی بازار می تواند پاسخ خیلی از پرسش ها باشد.
در ادامه تحلیلی از محمد اديب ، کارشناس مسائل اقتصادی در خصوص پیش بینی قیمت مسکن ارائه شده است.

برای پیش بینی قیمت مسکن ، در ابتدا میبایست مشخص نمود که تغییرات قیمت مسكن ارزان قيمت تابع سه عامل است ،
1- عرضه و تقاضا : در برخي از نقاط ايران مسكن ارزان قيمت متناسب با نياز توليد نشده است در اين مناطق مسكن ارزان قيمت به سبب وجود تقاضا بيشتر از عرضه ، افزايش مي يابد كه طبيعي است .
2- پرداخت وام مسكن به ٣٣٠ هزار نفر در سال بوسيله بانك مسكن ، تقاضا براي خريد مسكن ارزان قيمت را بالا مي برد و اثر عامل اول را در افزايش قيمت مسكن ارزان قيمت ، تشديد مي كند
3- هجوم سپرده گذاران براي تبديل سپرده به مسكن ارزان قيمت ، كه باعث ايجاد حباب در مسكن ارزان قيمت ميشود و اثر عامل اول و دوم را تشديد مي كند
افزايش در قيمت مسكن ارزان قيمت به سبب عامل اول و دوم طبيعي است و به سبب عامل سوم موقتي و كوتاه مدت است و آن بخش از افزايش قيمت كه به سبب ورود عبوري و موقت سپرده گذار انجام شده در فاز بعد بوسيله بازار پس گرفته ميشود و طول عمر چنداني ندارد. میان سال های 1372 تا 1375 رونق بي نظيري در بخش مسكن ايجاد شد و در سال 1377 هر چه كه فعالين در بخش مسكن بدست آورده بودند را از دست دادند. از سال 138١ لغايت 139٢ كساني كه وارد بخش مسكن شدند به شدت منتفع شدند و سپس از ابتداي سال 1392 كساني كه در بخش مسكن باقي ماندند، بخصوص كساني كه با وام بانكي به كار ادامه دادند كه حداقل پنجاه درصد وام گيرندگان بانكي را تشكيل ميدادند به شدت زيان كرده اند .
حداقل پنجاه درصد فعالين اقتصادي كه اكنون دچار مشكل اند كساني هستند كه بعد از سال 1391 در بخش مسكن باقي مانده اند. مجددا بخش مسكن از آذر 139٦ مورد توجه عده اي براي ثروتمند شدن قرار گرفته است .خريداران عمده مسكن و نه البته همه آنها ، از آذر سال جاری مصرف كنندگان نيستند بلكه سپرده گذارانی هستند که در مسکن سرمایه گذاری نموده اند .از آذر 139٥ تا آذر سال جاری سپرده گذاران، معادل حقوق ١١ ميليون نفر كارمند در سال به ثروت شان اضافه شده و با اين پول، وارد هر بازاري مشوند و سبب ایجاد عدم تعادل در بازار می شوند . كساني كه در موسسات و بانكهاي كوچك در سال 13٩٢ سپرده گذاري كرده باشند در وضع موجود، سپرده شان ٢ برابر شده و احساس ميكنند مسكن كه پنج سال است قيمت اش ثابت است و در مناطقي ٣٠ درصد كاهش يافته، بيش از حد ارزان است كه البته اين تحليل درست است لذا حالا وقت تبديل كردن سپرده به مسكن است .
عامل افزايش قيمت مسكن ويژه قشر ضعيف و متوسط ، افزايش قدرت خريد قشر ضعيف و متوسط نيست ، قدرت خريد اين دو قشر نسبت به سال 1391 افزايش نيافته كه مسكن ويژه اين دو قشر گران شود . سود خالص فعالين اقتصادي بطور متوسط يك سوم گذشته است. با يك سوم شدن سود خالص فعال اقتصادي ، قدرت خريد مردم افزايش نيافته كه خانه گران شود ، عامل اصلي گراني مسكن ، حركت سپرده به سمت بخش مسكن است .گراني مسكن ارزان قيمت فقط در مناطق محدودي از استان تهران كه مركز اشتغال است ، توجيه دارد. عده اي نیز که مسكن آنها در حومه تهران و محل كارشان در تهران است، ترجيح ميدهند مسكن آنها در نزديكي محل كارشان باشد. اما در نزديكي محل كار ، مسكن ارزان قيمت كمتر وجود دارد و اين باعث افزايش قيمت مسكن ارزان قيمت در مراكز اشتغال يا مناطقي از تهران شده كه با مترو به مراكز اشتغال ، دسترسي روان تري دارد اما اين به بسياري از مناطق استان تهران مربوط نميشود.
روند افزايش قيمت مسكن همچنان ادامه خواهد داشت اما نهايتا اين مسكن ها را بايد مصرف كننده نهائي و در خصوص مسكن هاي ويژه قشر ضعيف و متوسط ، اين دو قشر خريداري كنند. لذا در آن مرحله ، وقتي قرار شد مسكن ويژه قشر ضعيف و متوسط را نه سپرده گذار، بلكه مصرف كننده واقعي خريداري كند ابتدا معاملات به شدت كاهش مي يابد و در مرحله بعد قيمت ها سقوط ميكند. منتهی اینکه زمان سقوط قیمت و نیز میزان آن به چه اندازه باشد نیاز به ارائه تحلیل و زمان بیشتری است .

ارسال شده در : اخبار صنعت ساختمان