ضوابط پهنه بندی مسکونی

نویسنده : Shahab Mirzaean

ژوئن 6, 2019

بدون دیدگاه

پهنه سکونت در تهران و شهرها بیشترین مساحت شهر را برای ساخت و ساز شامل میشود. ضوابط ساخت و ساز با توجه به قرارگیری ملک در هر پهنه مسکونی با هم متفاوت است. ضوابط مسکونی در پهنه های سکونت پس از طرح تفصیلی تهران تغییر کرده است و با توجه به اهمیت اندام های تاریخی و طبیعی شهر نیز مصوبات الحاقی در سال 1397 به تصویب شورای شهر تهران رسیده است.

نحوه استفاده ازپهنه سکونت

پهنه سکونت ، غیر از قطعات و پلاک­های مسکونی شامل شبکه­ های معابر و دسترسی­ها  و نیز برخی از فعالیت­های انتفاعی و غیر انتفاعی و خدمات پشتیبان سکونت است. در این پهنه به منظور تأمین امنیت و آرامش استقرار طیفی گسترده از فعالیت­ها ممنوع و یا مشروط بوده و صرفاً استقرار فعالیت­های تجاری جزئی و خدمات در مقیاس محله­ای و ناحیه ای مرتبط با نیازهای اولیه ساکنان شامل آموزشی، بهداشتی، درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی – گردشگری، ورزشی، پارکینگ­های عمومی و فضای سبز مجاز است.

خدمات محله­ای موجود پشتیبان سکونت (انتفاعی و غیر انتفاعی، مانند واحدهای تجاری خرد) در پهنه­ سکونت تثبیت می­شود و کمبودهای خدماتی هر محله نیز در زیر پهنه­ های M113، S214، S124 و M114، به عنوان مرکز محله سامان می یابد.

پهنه­ کلان سکونت (R)، شامل: دو پهنه­ اصلی «مسکونی عام» و «مسکونی ویژه» با کدهای یک رقمی (R1 و R2)، 9 پهنه با کد دو رقمی شامل: مسکونی با تراکم کم (R11)، مسکونی با تراکم متوسط (R12) و مسکونی با تراکم زیاد (R13)، بافت مسکونی ارزشمند روستایی (R21)، بافت مسکونی ارزشمند تاریخی (R22)، بافت مسکونی ارزشمند معاصر (R23)، بافت مسکونی ارزشمند سبز (R24)، مسکونی ویژه پهنه­ مرکزی (R25) و مسکونی ویژه­ پهنه­ محورهای شهری بلند مرتبه (R26) است که با توجه به مؤلفه‌های کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، جمعاً در 4 زیر پهنه با کد سه رقمی مشخص می شود.

ضوابط توده گذاری مسکونی

محدوده­ هایی از پهنه­ سکونت شهر به دلیل برخورداری از ارزش­های طبیعی، تاریخی، فرهنگی، هویتی و یا موقعیت ویژه از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه ­ای است. برای ساخت در این قطعات ارگان های مربوطه تصمیم گیری خواهند کرد. اخیرا با توجه به اهمیت باغ ها و ساختمان های قدیمی ثبت شده ضوابط ساخت به شدت سختگیرانه شده است. شورای شهر تهران ساخت در باغ ها را جهت حفاظت از اندام های طبیعی شهری در اواخر سال 1397 ابلاغ کرده است.

در پهنه های سکونت بر اساس ضوابط مسکونی، تعداد طبقات ، هماهنگ و متناسب با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال زمین است. در پهنه مسکونی عام (R1) و زیر پهنه های مسکونی ویژه (R26)، متناسب با کاهش سطح اشغال زمین و رعایت سقف تراکم مجاز ساختمانی افزایش طبقات با تأیید شهرداری منطقه مجاز است.

در کلیه­ زیر پهنه­ های سکونت عام (R1) به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک در قطعاتی با وسعت سه برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی و در قطعات با وسعت پنج برابر حداقل اندازه­ قطعه دو طبقه تشویقی مجاز است. بدیهی است که تهیه­ طرح توجیهی برای موارد مذکور که تعداد طبقات، 2 طبقه و بیشتر باشد ضروری است. البته  طبقه تشویقی در تهران از اواخر سال 1397 تغیییر کرده است و برای هر ملک با مراجعه به شهرداری میبایست اطلاعات را اخذ کرد.

در زیر پهنه ­های مسکونی عامل (R1)، سطح اشغال زمین قبل از اصلاح در کلیه­ طبقات  حداکثر تا 60 درصد است. در کلیه­ قطعات زیر پهنه­ های مذکور که طول آنها مساوی یا بیشتر از 25 متر و وسعت آنها 180 متر مربع و یا بیشتر باشد پیشروی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم جواری‌ها و حقوق همسایگی مجاز است. همچنین ،  سطح اشغال زیرزمین اول حداکثر تا 80 درصد وسعت قطعه، به شرط عدم قطع درختان مجاز است. در زیرزمین­های دوم به پایین در قطعات با حداقل مساحت 200 متر مربع میزان سطح اشغال تا 100 درصد قطعه با رعایت کلیه­ جوانب فنی و رعایت حقوق هم جواری مجاز است. در مواردی که سطح اشغال زیرزمین بیشتر از سطح اشغال طبقه­ همکف باشد سقف زیرزمین نباید از تراز کف اعلام شده تجاوز کند.

ضوابط مسکونی

توده ساختمان در پهنه سکونت ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر سطح اشغال و طبقات مجاز صرفاً در سطح 70 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال در طول قطعه مجاز است و در صورت عدم امکان استقرار بنا در جبهه شمالی زمین نحوه­ استقرار ساختمان، با رعایت موارد مذکور منوط به دریافت مجوز از شهرداری منطقه است.

پارکینگ مورد نیاز برای هر واحد مسکونی در پهنه سکونت (R) و برای کلیه واحدهای مسکونی هر ساختمان حداقل یک واحد پارکینگ برای هر واحد مسکونی است که در همان قطعه و در صورت عدم امکان تأمین پارکینگ در آن قطعه در پارکینگ­های خارج از ملک در شعاع 25 متر با اسناد تفکیکی مجاز است.تامین پارکینگ مهم ترین بخش ضوابط مسکونی است.

احداث واحدهای مسکونی با مساحت (زیر بنای) کمتر از 35 متر مربع (سطح مفید) با توجه به حداقل بُعد خانوار و حداقل سرانه زیر بنای خالص مسکونی (حدود 17/5 متر مربع برای هر فرد) تا افق طرح (1405) مجاز نیست.

در تمامی زیر پهنه­ های سکونت عام (R1) و زیر پهنه­ های سکونت ویژه (R25 و R26)، اگر مساحت ملک کمتر از حد نصاب اندازه­ قطعه و یا عرض گذر مجاور آن، کمتر از حداقل­های جدول باشد، از حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان یک طبقه با تراکم متناظر کاهش می­یابد. در مواردی که قطعه­ ای هم از لحاظ حداقل اندازه و هم از لحاظ گذر مجاور کمتر از حداقل جدول باشد، و طبقه از حداکثر تعداد طبقات با تراکم متناظر کاهش می­یابد. این کاهش طبقات باید به گونه ­ای اعمال شود که تعداد طبقات از 3 طبقه روی پیلوتی یا زیرزمین کمتر نشود.

تقلیل حداقل اندازه­ قطعات، مصوب طرح جامع در زیر پهنه ­های مسکونی ویژه R26، مشتمل بر تقلیل اندازه­ قطعه، از 1000 به 750 متر مربع، ذر زیر پهنه­ R261 به 1000 متر مربع در زیر پهنه­ R262 و از 5000 به 3000 متر مربع، در زیر پهنه­ R263 است.

احداث ساختمان بلند مرتبه در زیر پهنه­ مسکونی ویژه­ R263، در قطعات با حداقل 3000 متر مربع منوط به تهیه طرح سه بعدی و تأیید آن نزد مراجع دارای صلاحیت است. البته شهرداری تهران تا اطلاع بعدی صدور جواز برای ساخت بالاتر از 11 طبقه را در کل تهران ممنوع کرده است.مرجع رسیدگی و تأیید نهایی طرح­ های توجیهی قطعات 3000 متر مربع و بیشتر به پیشنهاد شهرداری منطقه­ معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.

ضوابط پهنه سکونت

ارسال شده در : آموزش و دانلود | قوانین ساخت و ساز

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*

از جدیدترین مقالات معماری بهره مند شوید

ما را در اینستاگرام دنبال کنید

طبقه بندی